El artículo 1548 del Código Civil establece que “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”. El contrato de arrendamiento de obra es, por consiguiente, aquél por el que, a cambio de un precio, una persona (el contratista) se compromete a realizar una determinada obra para otra (el comitente o dueño de la obra). Su regulación, que se encuentra en los artículos 1542, 1544 y 1588 a 1600 del Código Civil, es bastante insuficiente, siendo por ello que nuestros tribunales han venido a determinar, mediante su doctrina, lo que no previó, en su día, ni tampoco posteriormente, el legislador.

Lo que el contratista de compromete a dar en este contrato no es una actividad sino un resultado previsto. Quien encarga una obra, pongamos por ejemplo una reforma en su vivienda, pretenderá que ese resultado, la obra, carezca de defectos, y sin duda, dentro de lo razonable, tiene derecho a ello; pensar lo contrario carecería de sentido pues nadie encargará una obra entendiendo que ésta no se realizará correctamente. Pese a ello es muy habitual que, finalizada una obra, el dueño de la obra que la encargó reproche al contratista que la obra, o cuando menos algunas partes de ella, no se realizó correctamente. Si la obra ejecutada presenta defectos, las consecuencias jurídicas dependerán de la gravedad de tales defectos:

-Si los defectos son tan importantes que alcanzan a frustrar el fin del contrato (dados sus graves defectos la obra no sirve a quien la encargó), el dueño de la obra no tiene obligación de pagarla y puede pedir la resolución del contrato o su correcto cumplimiento, y en ambos casos reclamar indemnización de los daños y perjuicios sufridos; esto vale también para el caso de cumplimiento tardío si el plazo era esencial. Si el contratista reclama judicialmente el pago el dueño de la obra deberá oponerle la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus).

-Si la obra tiene defectos que no frustran el fin del contrato pero son suficientemente graves como para impedir que el interés de quien la encargó quede satisfecho o si el contratista sólo ejecutó parte de la obra y no su totalidad, el dueño de la obra podrá negarse a pagar su precio mientras que la obra no sea ejecutada correcta y totalmente, e incluso será posible una reducción en el precio equivalente al valor de los defectos habidos. Si el contratista reclama judicialmente el pago el dueño de la obra deberá oponerle la excepción de contrato no cumplido adecuadamente (exceptio non rite adimpleti contractus).

-Si los defectos carece de verdadera entidad y el interés del comitente quede satisfecho con la obra ofrecida, el dueño de la obra está obligado a pagar el precio de ésta. Ninguna obra humana alcanza la perfección absoluta, y si los defectos, que siempre los hay, carecen por completo de importancia no justificarán que el dueño de la obra incumpla su obligación de pago del precio de la obra. En este caso todo lo más cabrá una pequeña reducción del precio de la obra, si es que esos pequeños defectos lo justifican.

Los instrumentos procesales antes mencionados, la excepción de obra no cumplida y la excepción de obra no cumplida adecuadamente, tienen su fundamento en los artículos 1100, 1124, 1308 y 1588 a 1600 del Código Civil y carecen de una regulación legal expresa, habiendo sido elaborados por la jurisprudencia. A este respecto podemos citar, entre otras, las siguientes sentencias:

1. La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, sección 1ª, de fecha 01/12/2016, ponente Don Miguel Ángel Navarro Robles (“En el incumplimiento relevante de una obligación de resultado … la doctrina y Jurisprudencia vienen perfilando con nitidez las excepciones de contrato no cumplido -non adimpleti contractus- y la de contrato no cumplido adecuadamente, en actividad, cantidad, calidad, manera, tiempo o resultado final -denominada exceptio non rite adimpleti contractus … la primera exime, a quien acredita su concurrencia, de su obligación de cumplir sus prestaciones y le faculta para pedir la resolución del contrato -y, en su caso, la consiguiente indemnización- en tanto existe un incumplimiento contractual anterior de la otra parte (en este sentido numerosas sentencias del Tribunal Supremo, vgr: por todas, las de 29-2-88; 16-4-91; 3-6-93). En cambio, si se entiende que lo que se produce es un cumplimiento defectuoso la consecuencia jurídica que ello trae consigo es, bien la reparación in natura, bien la de que se reduzca el precio proporcionalmente a los defectos de que adolezca la prestación realizada”).

2. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 25, de fecha 07/06/2013, ponente Don Fernando Delgado Rodríguez (“si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca del deudor, sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada «exceptio non adimpleti contractus», que no está expresamente regulada en el Código Civil, pero deriva de los artículos 1.l00, 1.124 y 1.308 del C.C. , y ha sido reiteradamente aplicada por la jurisprudencia en SSTS, entre otras, de 10 enero y de 9 julio 1991, 3 diciembre 1992, 15 noviembre 1993, 21 marzo 1994, 8 de junio (dos resoluciones) y 29 octubre 1996. Sin embargo, según determina la STS de 22 Oct. 1997, el deudor que alega esta «exceptio non adimpleti contractus» la tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de la obligación. Y, en relación con la denominada «exceptio non rite adimpleti contractus», en la STS de 8 junio 1996 se afirma que, la excepción de contrato no cumplido adecuadamente, opuesta por el deudor, que retiene la integridad de su prestación cuando el acreedor ha cumplido sólo en parte o de un modo defectuoso, puede resultar contraria al principio de la buena fe en la contratación proclamado en el artículo 1.258 del Código Civil, una vez atendidas las circunstancias del caso, … no podrá ser alegada la excepción de cumplimiento irregular cuando lo mal realizado u omitido en esta prestación parcial o defectuosa carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado, conflicto de intereses que la doctrina resuelve aplicando las normas específicas de la acción redhibitoria o de la reducción del precio, y en general de la contraprestación … el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que el defecto o defectos de la obra, sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, por lo que es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de entidad suficiente en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la siguiente reducción del precio”).

3. La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 19ª, de fecha 10/11/2009, Ponente Don José Manuel Regadera Sáenz (“Según doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar al nacimiento de dos acciones diferentes, una de contrato no cumplido, llamada «non adimpleti contractus», y otra de contrato no cumplido adecuadamente en cantidad, calidad, manera o tiempo, denominada «exceptio non rite adimpleti contractus», acciones no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos y han sido sancionados por dicha jurisprudencia; así, en cuanto a la primera, que es la que nos ocupa, los artículos 1466, 1500. 2, 1100 y 1124 del Código Civil y las SS. de 29-12-1965 y 7-10-1985, 10-1-1991, 9-7-1991, 8-6-1996 y respecto a la segunda, los artículos 1157, 1100 apartado último, y 1154, también del Código Civil, señalando la Sentencia de 13 de mayo de 1985, que el éxito de la excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, no pudiendo ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del citado texto sustantivo y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio. Por su parte, la S. de 8 de junio de 1996 declara que aunque el Código Civil español (artículo 1588) no determina cuáles sean los derechos que asisten al dueño de la obra cuando la entregada no reúne las condiciones pactadas o las adecuadas a su finalidad, claramente se deduce de las normas generales sobre obligaciones y contratos, incluido el de compraventa, que tiene derecho a que se subsanen por el contratista los vicios y defectos sin abono de cantidad suplementaria alguna o a la reducción del precio en proporción, o a pedir la nueva realización o la resolución del contrato cuando hay una absoluta imposibilidad de reparar o esencial inadecuación al fin”).

4. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 11ª, de fecha 08/10/2007, Ponente Doña Sagrario Arroyo García (“Por lo que se deberá de derivar que la demandada tendría derecho a una rebaja en el precio, a los efectos del artículo 1124 Código Civil, y por aplicación de la excepción de cumplimiento defectuoso, exceptio non rite adimpleti contractus, y jurisprudencia aplicable, así STS 20 de diciembre de 2006, y en concreto la STS 16 de diciembre de 2005″Dice la sentencia de 12 de junio de 1985, citada en las de 21 de marzo de 1991, 8 de junio de 1996 y 12 de junio de 1988, que “si el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del contrato del art. 1124 del citado texto sustantivo y sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio -sentencias de 21 de noviembre de 1971, 17 de enero de 1975 y 15 de marzo y 3 de octubre de 1979””).

En definitiva, si la obra que encargamos presenta defectos podremos, dependiendo de la gravedad de estos, resolver el contrato, negarnos a pagar su precio o instar su reducción en proporción al valor de dichos defectos, pero, tratándose de una materia sumamente compleja (no hay más que examinar la jurisprudencia que existe en relación a esta cuestión) y en la que la respuesta de los tribunales no es en modo alguno unívoca, aconsejo que, si nos hicieron mal una obra, no se tome ninguna iniciativa sin consultar con un abogado experto. Sin el oportuno asesoramiento será muy fácil equivocarse y empeorar las cosas.