En una comunidad de propietarios cada propietario ha de contribuir a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación; así se establece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero ¿qué sucede si un propietario no cumple dicha obligación? En ese caso la comunidad de propietarios puede reclamársela judicialmente, a través de un proceso monitorio (así lo prevén el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 812.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o mediante el procedimiento declarativo que corresponda. Lo habitual es reclamar mediante un juicio monitorio, y además es lo que, en general, yo aconsejo, principalmente porque es la vía más rápida para cobrar la deuda.
Antes de entrar en otras cuestiones debo reseñar algunas cuestiones:
1º. Que, como veremos, las dos normas que regulan la reclamación de las cuotas de comunidad son la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2º. Que, aunque nuestros tribunales discrepan en cuanto al artículo aplicable a este respecto, artículo 1964.2 del Código Civil o artículo 1966.3 del Código Civil, lo cierto es que hoy por hoy el plazo de prescripción de esta clase de deudas es de cinco años. Esto significa que pasados cinco años sin haber interrumpido la prescripción de alguna de las maneras que prevé el artículo 1973 del Código Civil, la deuda quedará extinguida y su reclamación será desestimada.
3º. Que, de acudirse al proceso monitorio, sólo podrá reclamarse el importe que la junta de propietarios haya liquidado, pero no las cuotas impagadas posteriores; los procedimientos declarativos sí permitirían reclamar deudas posteriores, pero son mucho más lentos. Personalmente y a nivel general aconsejo, de cara a estas reclamaciones, el juicio monitorio.
4º. Que antes de iniciar cualquier reclamación, sea cual sea el cauce que se vaya a seguir, es esencial que los acuerdos y comunicaciones de la comunidad se realicen correctamente, ya que, en otro caso, pueden llegar a impedir que la reclamación judicial tenga éxito y la comunidad de propietarios cobre lo adeudado. De ahí la importancia de poner en manos de un buen profesional desde el principio.
5º. Que, como veremos más adelante, la reclamación puede dirigirse igualmente contra otras personas diferentes del propietario deudor, bien contra un titular registral que sin embargo ya no es propietario, bien contra el nuevo propietario que adquirió del propietario deudor.
6º. Que la comunidad de propietarios también puede reclamar, junto con la deuda que se liquidó, los gastos del requerimiento previo que, en su caso (no es obligatorio, aunque sí conveniente), se le hubiere hecho al propietario reclamado.
7º. Las costas del juicio monitorio serán a cargo del propietario reclamado si éste no se opone ni paga; si se opusiere a la reclamación monitoria y se sigue un juicio declarativo se aplicará, en cuanto a las costas, la regla general, aunque con matices.
8º. Que a mi juicio es conveniente que, desde el principio, la comunidad se ponga en manos de un experto en esta materia, que sin duda llevará adelante tal reclamación de la mejor manera posible. Aunque el artículo 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la petición inicial del procedimiento monitorio no precisa de procurador ni abogado y los artículos 23.2.1º y 31.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen que en los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y para la petición inicial de los procedimientos monitorios no será necesaria la intervención de procurador ni de abogado, lo cierto es que la reclamación entraña cierta complejidad y, de no realizarse bien, podría conllevar que lo adeudado no llegue a cobrarse nunca e incluso, en ciertos casos, una eventual condena en costas de la comunidad, de manera que dejemos que la lleve adelante alguien que se dedique profesionalmente a esta cuestión (un abogado civilista es, en mi opinión, la persona adecuada).
De conformidad con el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que la comunidad de propietarios pueda reclamar mediante un proceso monitorio es necesario que la junta de propietarios liquide la deuda, que el acuerdo liquidatorio se comunique al propietario deudor, y que el secretario de la comunidad certifique, haciéndose constar en el certificado el visto bueno del presidente, el antedicho acuerdo de la junta de propietarios (consiguientemente secretario y presidente deberán suscribir dicho certificado, el primero en cuanto emisor del mismo, y el segundo en términos de dar su visto bueno al contenido del mismo). En relación a la comunicación del acuerdo liquidatorio al propietario deudor, de conformidad con el artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal ésta debe dirigirse al domicilio en España aportado por el propietario en cuestión a los fines de citaciones y comunicaciones relacionadas con la comunidad de propietarios o, a falta de éste, al piso o local de la comunidad (tal comunicación puede hacerse mediante un burofax de los que permite Correos; de cara a su prueba aconsejo que se lleve a cabo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), y si intentada la comunicación en el domicilio antedicho no la hubiere recibido el propietario a quien iba dirigida, bastará con colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente y dejar pasar tres días naturales para que la comunicación se tenga por hecha.
Si, con anterioridad a plantear su reclamación monitoria, la comunidad de propietarios requirió al deudor que pagase lo adeudado, también podrá reclamar los gastos de requerimiento (así lo permite el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), pero para ello deberá acreditar documentalmente éste y acompañar a la reclamación justificante de dichos gastos.
Para reclamaciones monitorias de esta clase es competente, a elección de la comunidad reclamante, el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor (o, si no se conociere éste, el del lugar en que el deudor pueda ser requerido de pago por el juzgado) o el del lugar en que se halla el inmueble; así lo establece el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Puede reclamarse lo adeudado al propietario que, debiendo pagar las cuotas correspondientes a su piso o local, no las pagó. No obstante también cabe la posibilidad de reclamarlo a otras personas distintas de aquel: puede reclamarse contra el propietario anterior a quien dejó de pagar o contra el nuevo propietario, posterior en el tiempo a aquel que dejó de pagar las cuotas. A este respecto el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todo propietario está obligado a comunicar al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, y que quien incumpliere dicha obligación continuará respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a su transmisión junto con el nuevo propietario y de manera solidaria, salvo que cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad hubiese tenido conocimiento del cambio de propietario por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario o la transmisión resulte notoria. Y el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario de un piso o local responderá con éste (no es deudor en sentido estricto pero el piso o local responden del pago de la deuda) de lo adeudado en relación a la parte de duda correspondiente a la anualidad en la que se produjo su adquisición y los tres años naturales anteriores; dicho precepto establece igualmente que, al momento de suscribir la escritura de transmisión y salvo que el adquirente le exonere expresamente de hacerlo, el transmitente deberá aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresivo de la existencia o inexistencia de deuda de comunidad, y que la escritura deberá manifestar si existe o no deuda de dicha clase. Y el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, la reclamación monitoria podrá dirigirse contra él, pudiendo dirigirse igualmente contra el titular registral, en ambos casos sin perjuicio del derecho a repetir; el precepto aclara que en tales casos podrá reclamarse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
En aras de evitar que la oposición del deudor impida en última instancia que la comunidad cobre lo que se le adeuda el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando el deudor se oponga a la reclamación monitoria, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda reclamada, los intereses y las costas, y que el deudor podrá evitarlo prestando aval bancario.
En materia de costas procesales el artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando la comunidad, a los fines de su reclamación monitoria de cuanto que se le adeuda, hiciere uso de los servicios profesionales de abogado y procurador el deudor, si no se opone ni paga deberá pagar el coste correspondiente (eso sí, con la limitación prevista en el artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); si el reclamado se opusiere en el proceso monitorio a la reclamación que se le hace se estará a la regla general en materia de costas, la prevista en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que establece que quien obtiene una sentencia totalmente contraria a su pretensión deberá reembolsar a la parte contraria de los gastos procesales soportados por ésta) pero si el juez da la razón, por completo, a la comunidad de propietarios el reclamado estará obligado a reembolsar a aquélla los gastos de abogado y procurador aunque la intervención de éstos no fuese legalmente preceptiva.
Licenciado en Derecho en la Universidad Hispalense en 1989, he ampliado mi formación tomando parte en multitud de cursos de especialización profesional. Miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla-I.C.A.S. desde 1990, vengo ejerciendo la abogacía ininterrumpidamente desde entonces, habiendo intervenido con éxito en innumerables negociaciones contractuales y procedimientos ante diferentes juzgados y tribunales de toda España y prestando asesoramiento jurídico a multitud de clientes. En el despacho me ocupo de las cuestiones civiles y penales.